社長の自宅を会社が借り上げて本人に貸すとどうなる？不動産所得と給与課税の考え方
会社の福利厚生として、いわゆる「借り上げ社宅」を利用している会社は少なくありません。
一般的な借り上げ社宅は、会社が大家さんや不動産会社から住宅を借りて、その住宅を役員や従業員に社宅として貸す、というかたちです。
この場合、一定のルールに沿って本人から社宅家賃を受け取っていれば、会社が負担した家賃のすべてが本人の給料として税金の対象になるわけではありません。
ここで注意していただきたいのが、役員や従業員が自分で持っている住宅を、いったん会社に貸し、その会社が同じ住宅を、持ち主である本人に社宅として貸し戻す、というケースです。
書類のかたちだけを見ると、
・本人が会社に家を貸す
・会社が本人に社宅として貸す
という、2つの賃貸借契約があるように見えます。
そのため、「会社から本人へ支払う家賃は不動産所得（土地や建物を貸して得る所得のことです）として扱い、本人は会社に社宅家賃だけ支払えばよいのではないか」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし税務上は、契約書のかたちだけでなく、実際にどのような取引が行われているかという「実態」も重要になります。
今回のように、本人がもともと自分の家に住んでいて、その家を会社に貸したあとも、会社から同じ家を借りてそのまま住み続けているケースでは、契約書のうえでは貸し借りがあっても、実質的な貸し借りといえるのかどうかを、落ち着いて確認する必要があります。
このような貸し借りが、実質のない形式的なものと判断されると、会社から本人へ支払う「家賃」を、そのまま不動産所得として扱えない可能性があります。
その場合は、会社が実質的に負担した金額を、住宅手当、つまりお給料の一部として取り扱うことになります。
一般的な「借り上げ社宅」と、今回のケースは分けて考えます
まず、一般的な借り上げ社宅と、今回のケースの違いを整理しておきましょう。
一般的な借り上げ社宅は、大家さんなどの第三者 → 会社 → 役員・従業員という流れです。
会社が第三者から住宅を借り、その住宅を役員や従業員に貸しています。この場合、会社が住宅を借りているという実態があり、そのうえで「本人からいくら社宅家賃を受け取ればよいか」を検討します。
一方、今回のケースは、住宅の持ち主本人 → 会社 → 同じ本人という流れです。
しかも本人は、取引の前もあとも、同じ自宅に住み続けています。
そのため、まず確認すべきなのは、「税法上の賃貸料相当額（社宅として本人が最低限負担すべき家賃の目安のことです）をいくらにするか」ではなく、「本当に会社と本人とのあいだに、実質的な賃貸借があるといえるのか」という点です。
ここを飛ばして、「社宅家賃を税法どおり受け取っているから問題ない」と考えてしまうのは、少し注意が必要です。
社宅としての実態があることを確認したうえで、はじめて賃貸料相当額のルールを検討する、という順番で考えることが大切です。
契約書を作っていても、それだけで不動産所得になるとは限りません
税務上、契約書を作成していること自体はとても大切なことです。
ただ、契約書があるというだけで、必ずその内容どおりに税務上も認められる、とは限りません。
たとえば、町でパン屋さんを営む社長さんが、自宅を所有していて、以前からそこに住んでいたとします。
そのあと会社との間で賃貸借契約を結び、
・社長が自宅を会社に貸す
・会社が社長へ家賃を支払う
・会社がその自宅を社宅として社長に貸す
・社長が会社へ社宅家賃を支払う
というかたちにしたとします。
書類のうえでは、会社が社長から住宅を借りて、その住宅を社宅として社長に貸しているように見えます。
しかし、実際の暮らしぶりを見ると、社長は以前から住んでいる自宅に、そのまま住み続けています。
住宅を実際に使っている人も変わっていません。
このような場合、「自分の家を会社に貸して、その会社から同じ自分の家を借り直している」ことになります。
実際に住宅の使い方や管理のしかたが変わっていないのであれば、形式だけの貸し借りにすぎない、と判断される余地があります。
つまり、「家賃という名前で会社からお金を受け取っているのだから、当然に不動産所得になる」とは限らない、ということです。
実質的に会社が負担した金額は、「住宅手当」として給料扱いになることがあります
今回のようなケースで、実質的な賃貸借がないと判断された場合に重要になるのは、会社から本人へ支払った金額と、本人から会社へ支払った金額との差額です。
この差額は、実質的には会社が本人の住宅費を負担しているものと考えられます。
そのため、住宅手当としてお給料（給与所得）に含め、源泉徴収（お金を支払う側が、あらかじめ税金分を差し引いて国に納める仕組みのことです）の対象として処理することになります。
具体的な数字で見てみましょう。
会社が社長に対して、社長が所有する自宅の「家賃」として、毎月15万円を支払っているとします。
一方で、社長から会社へは、社宅家賃として毎月3万円を支払っているとします。
書類のうえでは、会社から社長へ15万円を支払い、社長から会社へ3万円を支払っている、というかたちです。
しかし、この取引が実質のない形式的な貸し戻しと判断されるのであれば、
15万円－3万円＝12万円
について、会社から社長へ住宅手当を支給したものとして扱うことを検討する必要があります。
この12万円は、社長の不動産所得ではなく、給与所得として源泉徴収の対象になる、という考え方です。
なお、本人から会社へ社宅家賃をまったく支払っていない場合には、会社から本人へ支払った金額の全額について、住宅手当として給料扱いになることを検討する必要があります。
「賃貸料相当額を払っているから大丈夫」とは限りません
社宅制度について調べると、「賃貸料相当額」という言葉がよく出てきます。
これは簡単にいうと、税法上、その社宅について本人が最低限負担すべき家賃の目安のことです。
使用人（役員ではない一般の従業員のことです）に社宅を貸す場合、一定の方法で計算した賃貸料相当額の50％以上を本人から受け取っていれば、原則として、会社が負担した家賃との差額を給料として課税しない取扱いがあります。
ここで注意していただきたいのは、この「50％以上受け取っていればよい」という取扱いは、使用人に対するものだという点です。
役員の場合は、これとは別の考え方になります。
役員については、原則として賃貸料相当額の全額を本人から受け取っていなければ、賃貸料相当額と実際に受け取っている家賃との差額が給料として課税されます。
使用人のような「半分でよい」という緩和はありませんので、社長や取締役などの役員が対象となる場合には、この違いをとくに意識しておく必要があります。
なお、役員のケースでも「50％」という数字が出てくる場面はありますが、これは、会社が大家さんなどの第三者から住宅を借り上げている場合に、「賃貸料相当額そのものをいくらとするか」を計算する過程での話です（会社が大家さんへ支払う家賃の50％相当額と、通常の計算式で求めた金額とを比べて、多いほうを賃貸料相当額とする、という計算上の取扱いです）。
「役員本人が50％を払えばよい」という意味ではありませんので、混同しないようにご注意ください。
このように、賃貸料相当額の計算方法は、対象が役員か使用人かによって異なります。
そのうえで、今回のような本人所有住宅の貸し戻しでは、先に確認すべきなのは、
「そもそも本当に会社が住宅を借り、その住宅を本人に社宅として貸しているといえるのか」
という点です。そのうえで、社宅としての実態が認められるのであれば、賃貸料相当額の計算へ進みます。
つまり、考える順番としては、
1.社宅としての実態があるかを確認する
2.そのうえで、賃貸料相当額を計算する
というかたちになります。
いきなり2番目の計算だけを行っても、1番目の問題が解決するわけではありませんので、順番を大切にしていただければと思います。
本人所有の不動産を会社に貸すこと自体が、問題なのではありません
ここは誤解が生まれやすいところですので、丁寧にお伝えします。
役員や従業員が所有する不動産を会社へ貸したからといって、その家賃がすべて給料扱いになるわけではありません。
実際に不動産を会社へ貸しているのであれば、その貸し付けから生まれる所得は、原則として不動産所得になります。
たとえば、先ほどのパン屋さんの社長が、自宅とは別にマンションを1室所有しているとします。
そのマンションを会社に貸し、会社が別の従業員の社宅として使用しているのであれば、
社長 → 会社 → 別の従業員
という流れになります。
社長自身は、そのマンションには住んでいません。
このようなケースで、実際に会社がそのマンションを借り、従業員へ貸している実態があれば、通常の賃貸借として認められる余地があります。
つまり、「役員が所有する建物を会社へ貸してはいけない」という話ではありません。
注意が必要なのは、本人が住んでいる本人所有の住宅を会社に貸し、その会社から同じ本人が同じ住宅を借り戻しているケースです。
この考え方について、あらかじめ知っておいていただきたいこと
ここまで、「本人所有住宅の貸し戻し」について、実質的な貸し借りがあるかどうかを確認する必要がある、というお話をしてきました。
この考え方自体は、実務上、多くの税理士が確認の視点として用いているものです。
ただし、正確を期すために申し添えますと、このような「本人所有住宅を会社に貸し、同じ本人へ貸し戻す」という具体的な取引パターンについて、国税庁が個別のタックスアンサーや通達で「このように扱う」と明記しているものは、現時点では見当たりません。
実務上は、この問題を、契約の実態がどうであったかという事実関係の確認だけでなく、「同族会社等の行為又は計算の否認」と呼ばれる制度、つまり、税負担を不当に減らす結果になるような取引や計算については、税務署がその内容を否認できるという仕組みとあわせて検討されることが多いようです。
この制度は、法人税法や所得税法に規定があり、主に、経営者やその親族が実質的に支配している会社（同族会社）が行った取引について問題となります。
いずれの角度から検討した場合でも、「実質を伴わない貸し借りであれば、会社が負担した金額は住宅手当として給与課税される可能性がある」という結論の方向性は変わりません。
ただ、この論点は、国税庁が明確な基準を示している分野ではなく、個別の事実関係や契約の経緯によって判断が分かれる、専門的な検討を要する部分です。
役員の場合は、所得税だけでなく法人税にも注意が必要です
今回の対象となる方が一般の従業員ではなく、社長や取締役などの役員の場合には、もうひとつ確認しておきたいことがあります。
それが、会社側の法人税です。
差額が住宅手当として給料扱いになる場合、個人側では給与所得となり、源泉徴収の対象になります。
一方で会社側では、その給料を法人税の計算上、経費として認めてもらえるかどうか、という問題が出てきます。
役員に対する給料については、「役員給与」という特別なルールがあるためです。
役員給与は、一定の要件を満たさなければ、会社の経費、税務上でいう「損金」(法人税を計算するときに、経費として差し引ける金額のことです)として認められない場合があります。
継続的に受け取る経済的な利益について、その金額がおおむね毎月一定である場合には、「定期同額給与」(毎月ほぼ同じ金額を支払う給料のことで、一定の要件を満たせば損金として認められる仕組みです)に該当することがあります。
ただし、実際に損金として認められるかどうかは、支給を始めた時期や、金額を変更した経緯・理由などによって判断が変わってきます。
そのため、「給料として源泉徴収したから、会社側も必ず経費になる」とは限りません。
特に役員の場合には、
・個人側では、給与所得として正しく処理されているか
・会社側では、役員給与として損金に算入できるか
という2つの視点で、あわせて確認しておくことが大切です。
すでにこの方法を使っている場合に確認しておきたいこと
すでに、役員や従業員の自宅を会社が借り上げて、同じ本人へ社宅として貸している、という会社もあるかもしれません。
その場合でも、慌てて過去の処理をすべて変更しなければならない、というわけではありません。
まずは、実際の取引内容を落ち着いて整理してみましょう。
確認しておきたいのは、たとえば次のような点です。
・住宅の所有者は誰か
・実際にその住宅に住んでいるのは誰か
・会社と本人の間で、どのような契約を結んでいるか
・契約の前とあとで、住宅の使用状況がどのように変わったか
・会社から本人へ、毎月いくら支払っているか
・本人から会社へ、毎月いくら支払っているか
・その差額について、給料として処理しているか
・源泉徴収をしているか
・対象者が役員の場合、役員給与としての処理は適切か
このように事実関係を整理していくと、税務上どこを確認すべきかが、少しずつ見えてきます。
相談の際に用意しておきたい資料
税理士や税務署に相談する場合には、口頭で説明するだけでなく、実際の資料をそろえておくと、確認がスムーズに進みます。
具体的には、次のような資料です。
・住宅の所有者が分かる登記事項証明書など
・固定資産税の課税明細書
・本人と会社との賃貸借契約書
・社宅規程
・会社から本人へ支払った金額が分かる資料
・本人から会社へ支払った社宅家賃が分かる資料
・給与台帳
・源泉徴収簿
・実際の居住者が分かる資料
・取締役会議事録など、役員給与に関係する資料
一般的な社宅制度では、固定資産税の課税標準額などを使って賃貸料相当額を計算するため、その資料も必要になることがあります。
ただし、今回のケースでは、それ以前に、「実際の貸し借りとしての実態があるか」を確認することが重要になります。
税務調査でも、「契約書」だけでなく実態を説明できるようにしておきましょう
税務調査があった場合にも、契約書だけを見て判断される、とは限りません。
実際には、
・誰がその住宅を使っているか
・会社がその住宅をどのように管理しているか
・お金がどのように動いているか
・契約の前後で実態が変わっているか
・なぜこのような契約にしたのか
といった点を確認される可能性があります。
そのため、「契約書があるから大丈夫」と考えるのではなく、契約の内容と、実際の状況が一致していることを、きちんと説明できるようにしておくことが大切です。これは社宅に限らず、役員と会社との取引全般に共通する考え方ですので、あわせて覚えておいていただければと思います。
まとめ
借り上げ社宅は、適切に利用すれば、会社にとっても役員・従業員にとっても、使いやすい制度です。
ただし、どのようなかたちでも「借り上げ社宅」として扱える、というわけではありません。
特に、役員や従業員が所有している自宅を会社に貸し、その会社から同じ本人が同じ住宅を借り戻して、そのまま住み続けているケースでは、注意が必要です。
今回の事例のように、契約の前後で住宅の使用実態が変わらず、実質的な貸し借りの関係がないと判断される場合には、会社から本人へ支払う家賃を、そのまま不動産所得として扱うのではなく、会社が実質的に負担した金額を、住宅手当として給与所得に含めることを検討する必要があります。
本人から会社へ社宅家賃を支払っている場合には、会社から本人への支払額との差額が給料として扱われることがあります。
本人から会社へ社宅家賃をまったく支払っていない場合には、会社から本人へ支払った金額の全額について、給料扱いになることを検討することになります。
また、対象となる方が役員の場合には、賃貸料相当額の徴収についても、使用人のような50％の緩和はなく、原則として全額の徴収が必要になる点にご注意ください。
加えて、所得税や源泉徴収だけでなく、会社側でその金額を役員給与として損金算入できるかどうかも、あわせて確認しておく必要があります。
今回のようなケースでは、「賃貸料相当額をいくらにするか」より先に、「そもそも社宅としての実態があるのか」を確認する、という順番が大切です。
契約書の名前やかたちだけで判断せず、住宅の所有者、実際の居住者、契約内容、お金の流れ、契約前後の使用状況を整理したうえで、落ち着いて判断していきましょう。
なお、この記事は2026年8月時点で確認できる国税庁の社宅・給与・役員給与に関する取扱いをもとに整理していますが、「本人所有住宅の貸し戻し」という今回のような特殊なケースの取扱いについては、国税庁が個別に公表している通達やタックスアンサーがあるわけではなく、実務上の一般的な考え方として整理したものです。
実際の税務上の取扱いは、契約内容、住宅の使用状況、会社による管理の実態、対象となる方が役員か従業員かなどによって異なる場合があります。
このような特殊なケースについては、個別の事実関係が特に重要になります。
実際にこの方法を採用している場合、またはこれから検討される場合には、契約書や資金の流れが分かる資料をそろえたうえで、税務署に確認されることを、おすすめします。
正確な取扱いや最新の情報については、必ず税務署にご確認ください。
