住宅ローン控除を使わない方が得になる？ 親から子へ住宅資金を貸すという、もう一つの選択肢
家を買うとき、銀行から借りるのが当たり前なのでしょうか
子どもが結婚して家庭を持ち、そろそろ自分たちの家を建てようと考え始めた。
そんな場面を想像してみてください。
親としては、できることなら少しでも力になってあげたいと思うものです。
住宅を買うとなれば、数千万円という大きなお金が必要です。
そこで多くの方が利用するのが、銀行などの金融機関の住宅ローンです。
住宅ローンには、「住宅ローン控除」という税金の優遇制度も用意されています。
そのため、「家を建てるなら、銀行で住宅ローンを組んで、住宅ローン控除を受けるのが一番得」と考えている方も多いのではないでしょうか。
もちろん、それは十分に筋の通った選択です。
ただ、少し違う角度から考えてみると、別の選択肢も見えてきます。
たとえば、親にある程度の預貯金があり、その一部を子どもの住宅資金として「貸す」ことができる場合です。
銀行から借りれば住宅ローン控除を受けられますが、そのかわり銀行に利息を払い続けることになります。
一方、親から借りると住宅ローン控除は受けられません。
ただし、銀行よりも低い金利で借りられる可能性があります。
そうであれば、税金の優遇を受けるよりも、最初から低い金利で親から借りた方が、結果として負担が小さくなることもあるはずです。
さらに、銀行に払う利息は家族の外に出ていきますが、親に払う利息は家族の中に残ります。
もちろん、親子間のお金の貸し借りには税金上の注意点がありますし、家族だからこその難しさもあります。
それでも、住宅を取得するときの資金計画として、「親から子へお金を貸す」という方法は、検討してみる価値があると私は考えています。
この記事では、まず住宅ローン控除の仕組みを確認します。
そのうえで、銀行から借りる場合と親から借りる場合を数字で比べ、親子間で貸し借りをするときのメリット、注意点、準備しておくこと、そして相続や親の老後まで、順番に考えていきます。
先に結論を少しだけお伝えすると、どちらが得かは「銀行の金利」「親子間の金利」「実際に使える住宅ローン控除の金額」の三つで決まります。
そして、親子間で貸し借りをするなら「本当の借金として、約束どおり返し続けること」が大前提になります。
そもそも住宅ローン控除とは何でしょうか
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って自宅を買ったり新築したりしたときに、一定の条件を満たせば税金が軽くなる制度です。
正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
名前は難しいのですが、仕組みそのものは比較的シンプルです。
2026年の制度では、対象となる住宅について、原則として「年末の住宅ローン残高など」に0.7％を掛けた金額を、その年の所得税などから差し引くことができます。
たとえば、年末の住宅ローン残高が3,000万円だったとします。
この3,000万円がすべて計算の対象になるのであれば、3,000万円×0.7％＝21万円が、その年の控除額の目安です。
つまり、条件を満たせば、その年の税金が21万円軽くなる可能性がある、ということです。
これだけ聞くと、とても魅力的な制度に感じられると思います。
しかも住宅の種類によっては、この減税を13年間受けることができます。
住宅ローンは長い期間をかけて返していくものですから、毎年の税金が軽くなるのは、家計にとって大きな助けになります。
ただし、ここで一つ知っておいていただきたいことがあります。
住宅ローンを借りれば、誰でも必ず「借入残高の0.7％分」の税金が戻ってくるわけではありません。
住宅ローン控除には、いくつかの条件と上限があるからです。
住宅ローン控除の金額は、住宅の種類によって違います
まず押さえておきたいのは、住宅の種類によって、控除できる金額の上限が違うということです。
近年の住宅ローン控除は、住宅の省エネルギー性能（冷暖房のエネルギーをどれだけ少なくできるか、という家の性能）などによって、優遇の大きさが変わる仕組みになっています。
ここでは、2026年中に新築住宅に入居する、一般の方の場合で考えてみます。
一つ目は、「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」です。長く良い状態で住み続けられることや、省エネルギー性能などについて、国の基準を満たしていると認定を受けた住宅です。
この場合、年間の控除額の上限は31万5,000円です。
二つ目は、「ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅」です。
断熱性能を高めるなどして、家で使うエネルギーをできるだけ抑えることを目指した住宅です。
この場合、年間の控除額の上限は24万5,000円です。
三つ目は、「省エネ基準適合住宅」です。
国が定める基本的な省エネルギーの基準を満たしている住宅です。
この場合、一般の方の年間の控除額の上限は14万円になります。
つまり、同じ3,000万円の住宅ローンを借りていても、どんな家を建てるかによって、受けられる減税額が変わるのです。
先ほど、3,000万円に0.7％を掛けると21万円になるとお話ししました。
しかし、省エネ基準適合住宅で一般的な条件の場合、2026年の年間控除額の上限は14万円です。
ですから、借入残高が3,000万円あっても、21万円の控除を受けられるとは限りません。
一方、ZEH水準省エネ住宅や認定長期優良住宅などで、ほかの条件も満たしていれば、21万円の控除を受けられる可能性があります。
なお、子育て世帯や若い夫婦の世帯など、一定の条件に当てはまる場合には、控除の対象になる借入金の上限が引き上げられることがあります。
ここでいう子育て世帯・若い夫婦の世帯とは、入居した年の12月31日時点で、40歳未満で配偶者がいる方、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる方、または19歳未満の扶養親族がいる方をいいます。
たとえば省エネ基準適合住宅でも、条件によっては年間21万円まで控除できる場合があります。
また、2026年の制度では、省エネルギーの基準などを満たしていない新築住宅は、原則として住宅ローン控除の対象になりません。
これから家を建てる方は、「建てる家がどの区分に当たるのか」を、早めに住宅会社に確認しておくと安心です。
このように、住宅ローン控除は「借入残高に0.7％を掛ければ終わり」という制度ではありません。
住宅の種類、入居する年、借りる人の家族構成や所得などによって、実際に受けられる金額が変わります。
さらに大事なのが、住宅ローン控除は「本人が納める税金を軽くする制度」だという点です。
計算上の控除額が21万円であっても、本人の所得税や、控除の対象になる範囲の住民税がそれより少なければ、21万円を使い切ることはできません。
たとえるなら、「21万円分の割引券をもらったけれど、買い物の金額が10万円しかなければ、10万円分しか使えない」というイメージです。
ここは、あとで親子間の貸し借りと比べるときに、とても重要になるポイントです。
親から借りた住宅資金は、住宅ローン控除の対象になるのでしょうか
ここで、一つ疑問が出てきます。
銀行のかわりに親から住宅資金を借りた場合でも、住宅ローン控除は受けられるのでしょうか。
たとえば、父親が娘に3,000万円を貸すとします。返済期間は30年です。
「金銭消費貸借契約書（きんせんしょうひたいしゃくけいやくしょ）」という、お金の貸し借りを約束する正式な契約書も作ります。
利息も決めて、娘は毎月、父親の銀行口座に決められた金額を振り込みます。
ここまできちんとしていれば、銀行の住宅ローンと同じように扱ってもよさそうに思えます。
しかし、税金の制度上は違います。親からの借入金は、住宅ローン控除の対象になりません。
住宅ローン控除では、「どこから借りたお金か」についても条件が決められているからです。
対象になるのは、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、農業協同組合、住宅金融支援機構などからの借入れです。
そのほか、一定の貸金業者や勤務先からの借入れなども、条件によっては対象になります。
つまり、銀行だけに限られているわけではありません。
けれども、親や祖父母など、家族である個人から借りたお金は、対象となる借入先に含まれていません。
友人や知人から借りた場合も同じです。
返済期間を30年にしても、利息を払っても、契約書を作っても、この結論は変わりません。
また、住宅ローン控除の対象になる借入金には、原則として「10年以上にわたって分割で返済すること」などの条件もあります。
しかし、親からの借入金は、こうした返済期間の条件を満たしていても、やはり控除の対象にはなりません。
ここで整理しておきたいのは、「その借金が本当の借金であること」と、「その借金が住宅ローン控除の対象になること」は、まったく別の話だということです。
では、住宅ローン控除が使えない以上、親から借りるのは損なのでしょうか。
実は、必ずしもそうとは限りません。
銀行から借りる場合と、親から借りる場合を比べてみましょう
具体的な数字で考えてみます。
住宅を買うために3,000万円を借りるとします。
銀行の住宅ローン金利を年1.0％、親から借りる場合の金利を年0.2％と仮定します。
ここで使う金利は、比べるために仮に置いた数字です。
実際の金融機関の金利を示すものではありません。
また、「親子間なら年0.2％にしておけば税金上は問題ない」という意味でもありません（この点はあとで詳しくお話しします）。
さらに、仕組みを分かりやすくするため、1年間ずっと借入残高が3,000万円のまま変わらないものとして、単純に計算します。
実際の住宅ローンは毎月の返済で残高が減っていくので、1年間の利息や、年末残高をもとにした控除額は、この計算とは違ってきます。
まず、銀行から3,000万円を年1.0％で借りる場合です。単純に計算すると、年間の利息は30万円です。
住宅ローン控除については、3,000万円の年末残高がすべて計算の対象になり、計算上の21万円を全額使えると仮定します。
すると、30万円の利息を払う一方で、税金が21万円軽くなります。
差し引きの負担は9万円です。
次に、親から3,000万円を年0.2％で借りる場合です。
単純計算で、年間の利息は6万円です。
親からの借入れなので、住宅ローン控除は受けられません。
娘の負担は、そのまま年間6万円です。
比べてみると、銀行から借りた場合は差し引き9万円、親から借りた場合は6万円です。
この条件であれば、親から借りた方が年間3万円ほど有利になります。
もちろん、これは仕組みを理解するための「ざっくりした計算」です。
実際には、元金の返済で残高が減っていきますし、控除には住宅の種類による上限があります。
銀行の住宅ローンには、事務手数料や保証料、保険などの費用もかかります。
それでも、この比較から大切なことが一つ見えてきます。
それは、「住宅ローン控除があるから、銀行から借りる方が必ず得」とは言い切れない、ということです。
銀行の金利が低ければ、反対の結果になることもあります
では、銀行の金利が年1.0％ではなく、年0.8％だったらどうでしょうか。
3,000万円を年0.8％で借りると、単純計算で年間の利息は24万円です。
住宅ローン控除を21万円使えるとすると、差し引きの負担は3万円になります。
一方、親から年0.2％で借りた場合の利息は6万円です。
この条件では、娘本人の負担だけを見ると、銀行から借りた方が年間3万円有利になります。
つまり、どちらが得かは、銀行の金利、親から借りる金利、そして実際に使える住宅ローン控除の金額の三つによって変わります。
よくある勘違いが、「銀行の金利と親の金利を比べて、低い方が得」という考え方です。
銀行から借りる場合は、住宅ローン控除を差し引いた「実質の負担」で比べる必要があります。
さらに、変動金利（世の中の金利に合わせて、途中で金利が変わるタイプ）の住宅ローンを使う場合は、将来、金利が上がる可能性もあります。
最初は銀行の方が有利でも、数年後には親から借りる方が有利になることも考えられます。
反対に、銀行の金利が長い間低いままであれば、住宅ローン控除のメリットが大きく効いてくる可能性もあります。
ですから、借入先を考えるときは、最初の1年だけでなく、返済期間全体で比べることが大切です。
住宅ローン控除が終わった後のことも考えてみましょう
もう一つ見落としがちなのが、住宅ローン控除には「使える期間」があるということです。
たとえば、30年の住宅ローンを組んだとします。
住宅ローン控除を13年間使える住宅であっても、14年目からは、その住宅について控除を受けられなくなります。
けれども、返済はその後も続きます。
30年のローンであれば、控除が終わった後も、さらに17年間の返済が残る計算です。
この期間は、税金が軽くなる効果はありません。
銀行の金利が年1.0％なら、残高に対して年1.0％の利息を、控除なしで払い続けることになります。
一方、親から年0.2％で借りる契約であれば、その金利を変えない限り、低い利息のまま返済が続きます。
つまり、最初の13年間だけで比べると銀行が有利だったとしても、30年間全体で比べると、親から借りた方が有利になる可能性があるのです。
もちろん、30年の間には、いろいろな変化が起こります。
銀行の変動金利が上がるかもしれません。
親からの借入れも、金利をずっと固定にするのか、一定の条件で見直すのかによって結果が変わります。
住宅ローン控除の金額も、本人の所得や納める税金が変われば、毎年変わることがあります。
本当にどちらが得かを知るためには、将来の「返済予定表」を作り、毎年の利息と、住宅ローン控除の見込み額を並べて比べてみる必要があります。
最初の1年だけで判断せず、長い目で見ることが大切です。
所得が少ない人ほど、親からの借入れが有利になる場合があります
もう一つ考えておきたいのが、借りる人の所得です。
先ほどは、住宅ローン控除を21万円すべて使えるという前提で比べました。
しかし実際には、すべての人が満額を使えるわけではありません。
たとえば、同じ3,000万円の住宅ローンでも、本人が納める所得税や住民税の状況によっては、控除による減税が年間10万円程度にとどまることもあります。
この場合、銀行への年間利息が約30万円なら、減税10万円を差し引いても、負担は約20万円です。
一方、親から年0.2％で借りれば、年間の利息は約6万円です。
この単純計算では、親から借りた方が年間14万円ほど負担が少なくなります。
最初の比較では差は3万円でしたが、住宅ローン控除を十分に使えない場合には、その差がぐっと大きくなるのです。
住宅ローン控除は「税金を軽くする制度」ですから、もともと納めている税金が少ない人にとっては、メリットが限られます。
若い世代では、これから収入が増えていく方も多いでしょう。
また、育児休業や働き方の変化で、一時的に所得が減ることもあります。
共働きの夫婦で、どちらの名義でいくら借りるかによっても、使える控除額は変わります。
そのような家庭では、「自分たちは実際にいくら控除を使えそうか」を確認することが、とても大切になります。
「制度として有利かどうか」と「自分たちが実際にどれだけ使えるか」は、分けて考えるようにしてください。
家族全体で考えると、さらに違った見方ができます
ここまでは、お金を借りる娘の立場で考えてきました。
けれども、親から住宅資金を借りる場合には、もう一つの見方があります。
それは、親と子どもを合わせた「家族全体」で考えるという見方です。
たとえば、娘が銀行から3,000万円を借りて、年間30万円の利息を払ったとします。
この30万円は銀行の収入になります。
住宅ローン控除で税金が軽くなるとしても、30万円の利息が家族の外に出ていくことに変わりはありません。
一方、親から3,000万円を年0.2％で借りた場合はどうでしょうか。
娘が払う年間6万円の利息は、親の収入になります。
娘にとっては6万円の支出ですが、親にとっては6万円の収入です。
家族全体を一つのまとまりとして見れば、お金が家族の中を移動しているだけ、ということになります。
銀行に利息を払う場合とは、お金の流れが違うのです。
ただし、ここにも注意点があります。
親が受け取る利息には、税金がかかる場合があります。
また、親は3,000万円を貸すことで、そのお金を預金や資産運用などに使う機会を手放すことになります。
さらに、子どもが返済できなくなった場合には、貸したお金が戻ってこないおそれもあります。
ですから、「家族の中でお金が動くだけだから、家族全体の負担はゼロ」というわけではありません。
それでも、銀行に利息を払う場合と、家族の中で利息を受け取る場合とでは、経済的な意味が違います。
娘本人にとっての損得と、親を含めた家族全体の損得は、必ずしも同じではありません。
ここは、親子間の貸し借りを考えるうえでの大きなポイントです。
なお、親が会社を経営している場合に、一つ気をつけていただきたいことがあります。
それは、「会社のお金」と「社長個人のお金」を分けて考えることです。
この記事でお話ししているのは、あくまで親が個人として持っている預貯金を子どもに貸す場合です。
会社のお金を社長の子どもに貸すとなると、会社側の経理処理や税金について別の問題が出てくることがありますので、その場合は必ず事前にご相談ください。
親が受け取る利息にも税金がかかります
親から子へ住宅資金を貸す場合、親が受け取る利息の税金についても考えておく必要があります。
たとえば、親が娘に3,000万円を貸し、年間6万円の利息を受け取るとします。
この6万円は、親にとって収入です。
親が個人として子どもにお金を貸して受け取る利息は、通常、所得税の計算では「雑所得（ざつしょとく）」として扱われます。
雑所得とは、給与や年金、事業の利益などのどれにも当てはまらない種類の所得のことです。
親にほかの所得があれば、それと合わせて税金を計算することになります。
親の収入の状況や利息の金額によっては、所得税の確定申告が不要になる場合もあります。
ただ、その場合でも住民税の申告が必要になることがありますので、親の側の手続きも忘れずに確認しておきましょう。
そのため、娘が払った6万円が、そのまま全部家族の中に残るとは限りません。
親の税金の負担を差し引いて考える必要があります。
また、子どもが自宅を買うために親に払う利息は、一般的には、子どもの所得税の計算で経費として差し引けるものではありません。
銀行から借りる場合と比べるときは、こうした税金の違いにも気をつけてください。
それでも、家族全体で考えたときには、「娘の払う利息が親の収入になる」という特徴があります。
親の税負担などを考えても、銀行から借りるより有利になる場合はあるでしょう。
親子間の貸し借りは、贈与とは違います
ここまで読むと、親から低い金利で借りる方法は、かなり魅力的に感じられるかもしれません。
ただし、税金の面では注意が必要です。
それは、親から子へのお金の移動が、「本当の貸し借り」なのか、それとも「贈与（ぞうよ：お金や財産をただであげること）」なのか、という問題です。
たとえば、父親が娘に3,000万円を渡したとします。
父親は貸したつもり、娘も借りたつもりでいたとしても、それだけで税金上「借金」として認められるとは限りません。
税務署が確認するのは、形だけではありません。
実際にどんな約束をして、どのように返しているのか、という中身です。
具体的には、次のような点が見られます。
返済の期限は、きちんと決まっているでしょうか。
娘には、借りたお金を返せるだけの収入があるでしょうか。
毎月、約束どおりに返しているでしょうか。
そして、そのお金の動きを、銀行口座などの記録で確認できるでしょうか。
反対に、返済の期限が決まっておらず、「いつ返してもいいよ」という約束だったらどうでしょう。
あるいは、「お金に余裕ができたら返してくれればいい」という話だったらどうでしょう。
これでは、本当に借金なのかどうかがはっきりしません。
税金上は、実際には贈与したものと判断される可能性があります。
3,000万円がまとめて贈与と判断されると、思いがけず大きな贈与税がかかることになりかねません。
これは、ぜひ避けたい事態です。
親としては、子どもの生活が苦しいときに無理をさせたくない、と思うのは自然な気持ちです。
けれども、借金として扱いたいのであれば、親子であっても「返す約束を守る」ことが何より大切です。
それが、結果的に子どもを守ることにもつながります。
親から無利息で借りれば、もっと得になるのでしょうか
さらに考えを進めると、こんな疑問も出てくると思います。
「親が貸すのなら、いっそ利息を取らずに無利息にしてあげればいいのでは？」
親としては利益を得たいわけではなく、子どもの家づくりを応援したいだけかもしれません。その気持ちはよく分かります。
ただ、税金の面では少し慎重に考える必要があります。
親子間で無利息のお金の貸し借りをした場合、「本来なら払うはずの利息を払わずに済んだ」ことが、子どもへの経済的な利益と判断される場合があるからです。
つまり、現金を直接あげたわけではなくても、「利息を払わなくて済む」という利益を与えたことについて、贈与税の問題が出てくる可能性があります。
もっとも、無利息だから必ず贈与税がかかる、というわけでもありません。
税金の取扱いでは、その利益が少額である場合などについて、一定の配慮がされています。
ここで大切なのは、親子間の貸し借りについて、「年何％以上にしておけば、どんな場合でも必ず問題ない」という金利が決められているわけではない、ということです。
たとえば、年0.2％という金利にしておけば、どんな条件でも贈与税の問題がなくなる、というわけではありません。
この記事の年0.2％は、あくまで比較のために置いた数字であり、税務署が認める最低金利を示したものではありません。
逆に、銀行より金利が低いという理由だけで、必ず贈与税がかかるわけでもありません。
貸す金額、返済期間、世の中の一般的な金利との差、そのほかの事情などを総合的に見て判断されます。
金利をいくらにするかは、こうした点を踏まえて、個別に検討する必要があります。
そして何より大切なのは、元本（借りたお金そのもの）を本当に返す意思と力があり、実際にそのとおり返していることです。
最初から返してもらうつもりがないのに、形だけ借用書を作る、という方法は避けてください。
親子だからこそ、税金上の約束をあいまいにしないことが大切です。
親からお金を借りるなら、どのような準備が必要でしょうか
親子間で住宅資金を貸し借りする場合は、最初の段階で約束をはっきりさせておくことが大切です。
準備の流れは、おおむね次のようになります。
まず、金銭消費貸借契約書を作ります。
難しい名前ですが、要するに「いくら借りて、いつまでに、どうやって返すか」という約束を文書にしたものです。
契約書には、借りる金額、貸した日、返済期間、金利、返し方、毎月の返済額などをはっきり書いておきます。
たとえば3,000万円を30年で返すのであれば、娘の収入でその期間に無理なく返せるかどうかを、最初に確認しておきましょう。
次に、毎月の返済予定表を作ります。
できれば、元金と利息を分けて、毎月いくら返すのかが分かる形にしておくとよいでしょう。
そして、実際の返済は銀行振込で行います。
現金の手渡しにすると、あとから「本当に返したのか」を確認しにくくなるからです。
お金の流れも、記録に残る形にしておくと安心です。
たとえば、親の口座から娘の口座へ貸したお金を振り込み、娘の口座から住宅会社などへ代金を支払う、という流れです。
大切なのは、実際のお金の流れと契約書の内容が一致していることです。
よくある失敗は、契約書だけはあるのに、返済が一度も行われていない、という状態です。
これでは、貸し借りの実態を説明するのが難しくなってしまいます。
また、返していた借金について、途中で親が「もう返さなくていいよ」と返済を免除した場合には、その時点で贈与税の問題が出てくる可能性があります。
親子間の貸し借りは、契約書を作ったら終わり、ではありません。
長い年月にわたって、約束した貸し借りを続けていくことが必要なのです。
なお、契約書を作るときは、印紙税（契約書などに収入印紙を貼って納める税金）にも注意が必要です。
紙で金銭消費貸借契約書を作る場合は、契約金額に応じて印紙税がかかります。
たとえば3,000万円の契約書であれば、原則として2万円の印紙税が必要です。
契約書を作るときは、こうした費用も確認しておきましょう。
住宅ローン控除以外にも、住宅資金を援助する制度があります
ここまで、親が子へ住宅資金を「貸す」方法についてお話ししてきました。
けれども、親に資金の余裕がある場合には、貸すだけでなく「贈与する」という方法も考えられます。
日本には、一定の条件を満たす住宅のための資金の贈与について、贈与税をかけない特例（住宅取得等資金の贈与税の非課税制度）があります。
2026年10月時点の制度では、2026年12月31日までに、父母や祖父母などから家を買うための資金の贈与を受けた場合、住宅の種類に応じて一定の金額まで贈与税がかかりません。
省エネルギー性能、耐震性能、バリアフリー性能のうち、いずれかについて一定の基準を満たす住宅であれば、非課税限度額は1,000万円です。
それ以外の対象住宅では、500万円です。
たとえば、親が子どもに住宅資金として1,000万円を贈与し、子どもが条件を満たす住宅を取得した場合、贈与税がかからない可能性があります。
ただし、この制度には、子どもの年齢や所得、取得する住宅の条件、入居の時期、贈与税の申告など、細かな条件があります。
この特例を使うには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、もらったお金の全額を住宅の取得にあてるなどの条件があります。
特に気をつけたいのが申告です。非課税の範囲内であっても、特例を使うためには贈与税の申告が必要です。
「税金がかからないから申告もいらない」というのは、よくある勘違いです。たとえば2026年中に贈与を受けて特例を使う場合は、原則として2027年の贈与税の申告期間（通常は2月1日から3月15日まで）に手続きをする必要があります。
また、すでに住宅ローンを借りている子どもに、その返済のために親がお金を贈与した場合は、原則としてこの特例の対象になりません。
お金を渡すタイミングと使い道が、とても重要なのです。
さらに、この贈与の特例と住宅ローン控除を一緒に使う場合は、非課税になった贈与の金額を住宅の取得価格から差し引いて控除額を計算するなど、調整が必要になります。
こうした点に気をつければ、住宅資金の一部を贈与し、残りを銀行から借りる方法も考えられます。
さらに、贈与と銀行の借入れに、親からの貸付けを組み合わせることも選択肢になります。
ただし、この贈与税の非課税制度は、2026年10月時点では、2026年12月31日までの贈与が対象です。
年明け以降の住宅取得については、制度が延長されたり内容が変わったりする可能性もありますので、その時点で最新の情報を確認してください。
今年中の贈与を考えている方は、時間があまりありませんので、早めのご相談をおすすめします。
住宅資金の準備は、「銀行から借りるか、親から借りるか」の二択ではありません。
いくつかの方法を組み合わせることもできるのです。
親から借りる場合に忘れてはいけない住宅ローンの保険
ただし、お金の面だけを比べて「親から借りる方が有利」と決めてしまうのは早すぎます。
銀行の住宅ローンには、金利や住宅ローン控除のほかにも、大切な役割があるからです。
その一つが、団体信用生命保険です。
一般に「団信（だんしん）」と呼ばれています。
これは、住宅ローンを借りた人が亡くなったり、所定の重い障害の状態になったりした場合に、保険金で住宅ローンの残りが返済される仕組みです。
たとえば、夫婦で家を買い、夫が住宅ローンを借りたとします。
その夫が若くして亡くなった場合、団信によって住宅ローンの返済がなくなることがあります。
残された家族が、ローンを払い続けなくてよくなる。これは大きな安心です。
もちろん、保障の内容は保険の契約によって違います。
それでも、住宅ローンを利用する場合には、この保障も重要な価値を持っています。
一方、親から住宅資金を借りた場合には、銀行の住宅ローンのような団信が自動的についてくるわけではありません。
万が一、借りた子どもが亡くなった場合でも、原則として借金そのものは残ります。
ですから、親から借りる方法を選ぶ場合は、必要に応じて別に生命保険に入るなど、将来のリスクへの備えも考えておく必要があります。
その保険料も、比較の中に入れて考えるようにしてください。
金利の差が年間数万円程度しかないのであれば、こうした保障の価値を考えると、銀行から借りる方が安心という家庭もあるでしょう。
住宅ローンの比較は、金利と税金だけでは十分ではありません。
長い返済期間の中で何かが起きたときに、家族がどんな負担を負うのかまで考えておきたいところです。
親のお金にも、これから必要になる役割があります
ここまで、主に子どもにとってのメリットを考えてきました。
けれども、親の立場で忘れてはいけないことがあります。
それは、親自身の老後の生活です。
たとえば、親に5,000万円の預貯金があったとします。
そこから3,000万円を娘に貸せば、手元に残る預貯金は2,000万円です。
もちろん、娘からは毎月返済を受けます。
契約どおりに返済が進めば、貸したお金は少しずつ親の手元に戻ってきます。
しかし、住宅資金の貸し借りは長期間にわたります。
30年の契約であれば、全額が戻るまでに30年かかります。
親が今60歳なら、30年後は90歳です。
その間には、生活費だけでなく、医療費や介護の費用が必要になるかもしれません。
自宅の修繕費用や、家族に何かあったときのための資金も考えておく必要があります。
また、物価が上がれば、今の3,000万円と20年後の3,000万円とでは、お金の価値が変わっているかもしれません。
極端に低い金利で長い期間貸し続ければ、親の資金は実質的に目減りしていく可能性もあります。
子どもを助けたいという気持ちはとても大切です。
けれども、そのために親自身の生活が不安定になってしまっては、家族全体として良い結果にはなりません。
大切なのは、まず親の生活を守るために必要な資金を確保し、そのうえで「どこまでなら子どもを支援できるか」を考えることです。
子どもにとって有利な条件だけでなく、親自身が無理なく続けられる条件を考えることも必要です。
親から借りたお金は、相続のときにどうなるのでしょうか
親子間の貸し借りには、もう一つ長い目で見た問題があります。
それが、親が亡くなったときの相続です。
たとえば、父親が娘に3,000万円を貸していたとします。
返済が進み、父親が亡くなった時点で、まだ2,000万円が残っていたとしましょう。
この場合、父親には「娘から2,000万円を返してもらう権利」が残っています。
この権利を「貸付金債権（かしつけきんさいけん）」といいます。
簡単に言えば、貸したお金を返してもらう権利のことです。
この貸付金債権は、原則として父親の相続財産になります。
つまり、父親が亡くなったからといって、娘の借金が無条件になくなり、税金の問題もすべて消えるわけではありません。
ここで、少し法律の仕組みも知っておきましょう。
「混同（こんどう）」と呼ばれるものです。
難しい言葉ですが、簡単に言えば、お金を貸した人と借りた人が、法律上同じ人になってしまう場合のことです。
たとえば、父親が娘に貸していた2,000万円について、娘自身がその貸付金債権を相続したとします。
娘はもともと2,000万円を返す立場でした。
ところが相続によって、2,000万円を返してもらう権利も手に入れることになります。
つまり、「自分が自分にお金を返す」という関係になってしまうのです。
このように、返してもらう権利と返す義務が同じ人のものになった場合、民法では、原則としてその権利は消えてなくなる仕組みになっています。
これが混同です。
ただし、混同で借金が消えることと、相続税がかかるかどうかは別の問題です。
父親が亡くなった時点で、その貸付金債権に財産としての価値があれば、相続税の計算では、原則として相続財産に含めて考える必要があります。
「娘が相続して借金が消えたのだから、相続税もかからない」ということにはなりません。
ここでもう一つ、よくある勘違いをお伝えしておきます。
それは、「親が子にお金を貸せば、相続税対策になる」という考え方です。
貸した時点では、親の手元の現金は減りますが、そのかわりに「返してもらう権利」という財産が増えています。
財産の形が変わっただけなので、貸したこと自体で相続税が減るわけではない、と考えておいてください。
また、相続人が複数いる場合は、貸付金債権を誰がどのように引き継ぐかによって、法律上の関係が変わります。
たとえば、子どもが二人いる家庭で、一人だけに住宅資金を貸していた場合です。
貸付金のことがはっきりしていなければ、相続のときに、ほかの家族との間で「あれは借金だったのか、もらったお金だったのか」と認識の違いが生まれるおそれがあります。
貸付金債権をほかの相続人が引き継いだ場合には、借りていた子どもは、その相続人に返済していく関係になることもあります。
さらに、父親が生きているうちに「もう返さなくていい」と貸付金を免除した場合には、原則として、その免除で娘が受けた利益について贈与税の問題が出てきます。
ですから、親子間で大きな金額を貸し借りするのであれば、最初から相続のことも考えておくのが望ましいと思います。
契約書や返済の記録を残しておくことは、税務署に説明するためだけではありません。
将来、家族の誰が見ても、お金の貸し借りの内容が分かるようにしておくためにも役立ちます。
家族の関係が良いときほど、将来のことを考えて、約束をはっきりさせておくことが大切ではないでしょうか。
お金を貸すという方法は、子どもの自立にもつながります
ここまで税金や金利の話をしてきましたが、親子間の貸し借りには、もう一つ考えておきたい面があります。
それは、親子の関係です。
親が住宅資金を援助するとき、お金をあげる（贈与する）方法もあれば、貸す方法もあります。
贈与であれば、子どもは返す必要がありません。
それはそれで大きな支援です。
一方、貸す場合は、子どもは自分の収入の中から返していく必要があります。
つまり、親が家づくりを手助けしながらも、子ども自身が返済の責任を持つ形になります。
銀行から3,000万円を借りて毎月返す場合も、親から3,000万円を借りて毎月返す場合も、「子どもが自分の収入から返していく」という基本は同じです。
違うのは、貸してくれる相手と、金利などの条件です。
親が銀行より低い金利を設定すれば、子どもは利息の負担を軽くしながら、自分の力で家を手に入れることができます。
私は、こうした支援の仕方にも意味があると思っています。
子どもにすべてを与えるのではなく、自分の生活に責任を持ちながら歩んでいくことを、そっと後ろから支える方法だからです。
もちろん、親からの借金が気持ちの負担になる家庭もあるでしょう。
お金を貸したことで、親が子どもの生活に口を出しすぎるようになれば、せっかくの支援が親子関係を難しくする原因にもなりかねません。
また、子どもの側が親からの借金を重荷に感じるのであれば、銀行から借りた方が気持ちの面で楽、という場合もあります。
家族によって、お金に対する考え方や距離感は違います。
だからこそ、親子間の貸し借りは、お金の計算だけで決めるものではないと思います。
本当に大切なのは、住宅ローン控除を使うことではありません
住宅ローン控除は、家を買う人にとってありがたい制度です。
けれども、制度があるからといって、必ず使わなければならないわけではありません。
大切なのは、住宅ローン控除を受けることそのものではなく、家族が無理なく家を手に入れ、その後も安心して暮らしていけることです。
たとえば、銀行から借りることで年間20万円の税金が軽くなったとしても、そのために年間30万円の利息を払っているのであれば、実際の負担を冷静に見る必要があります。
一方、親から低い金利で借りれば、住宅ローン控除は使えなくても、利息の負担を小さくできるかもしれません。
ただしその方法には、贈与と判断されないための準備、親の資金の負担、将来の相続、保険など、考えておくべき点があります。
銀行から借りる方が有利な家庭もあれば、親から借りる方が有利な家庭もあります。資金の一部を贈与し、残りを銀行から借りる方が合っている家庭もあるでしょう。
親の手元資金を貸すよりも、親自身の老後のために残しておく方がよい場合もあります。
どの方法が一番合っているかは、家庭によって違うのです。
税金の優遇制度は、私たちの生活を支えるために用意されたものです。
けれども、ときには「制度を使うこと」自体が目的になってしまうことがあります。
「住宅ローン控除が受けられるから、住宅ローンを借りる」
「節税になるから、できるだけ多く借りる」
そう考える前に、本当に必要な借入額はいくらなのか、利息まで含めた負担はいくらになるのかを、一度立ち止まって考えてみてください。
税金がいくら安くなるかということと、最終的に家族のお金がどれだけ残るかということは、同じではありません。
税金の計算だけでなく、家族全体のお金の流れを見てみると、違った答えが見えてくることもあります。
早めに確認しておきたいこと
最後に、これから家づくりを考えている方、子どもへの支援を考えている親御さんに、早めに確認していただきたいことをまとめておきます。
まず、建てる（買う）住宅が、住宅ローン控除のどの区分に当たるのかを、住宅会社などに確認しておきましょう。
区分によって控除の上限が大きく変わります。
次に、借りる本人が、実際にどのくらい住宅ローン控除を使えそうかを確認しましょう。
前年の源泉徴収票や確定申告書があれば、おおよその見込みを立てることができます。
そのうえで、銀行の金利、親から借りる場合の金利、使える控除額をもとに、返済期間全体での負担を比べてみてください。
控除が終わった後の期間も含めて考えるのがポイントです。
親から借りる場合は、親の老後に必要な資金を先に確保できているか、契約書と返済予定表を用意できるか、返済を銀行振込で続けられるか、万が一に備えた保険をどうするか、といった点も確認しておきましょう。
贈与の特例を使いたい場合は、2026年12月31日までの贈与が対象であること、資金を渡すタイミングと使い道、そして翌年の申告が必要なことを、特に早めに確認してください。
住宅資金の援助は、家族のお金の使い方を考える機会でもあります
親が長い年月をかけて蓄えてきたお金には、いろいろな役割があります。
自分たちの老後の生活を支える役割。
病気や介護など、将来の不安に備える役割。
そして、子どもや孫の人生を支える役割です。
お金をどう使うかは、それぞれの家庭が大切にしている価値観によって違います。
親が自分の老後のために預貯金を残すことも、大切な選択です。
子どもに住宅資金を贈与することも、一つの選択です。
そして、親が子どもに低い金利でお金を貸し、子どもが自分の収入から少しずつ返していくという方法も、選択肢の一つです。
どの方法にも、メリットとデメリットがあります。
だからこそ、最初から銀行の住宅ローンだけを前提にせず、いくつかの方法を比べてみることに意味があるのだと思います。
住宅ローン控除を使えば、税金の負担は軽くなるかもしれません。
けれども、それ以上に利息の負担を小さくできる方法があるのなら、検討してみる価値はあります。
さらに、家族全体のお金の流れや、親の老後、子どもの自立、将来の相続まで考えれば、単純な金利の比較だけでは見えないものもあります。
家を買うことは、人生の中でも大きな決断です。
そして住宅ローンは、長ければ30年、35年と続いていきます。
だからこそ、税金が得になるかどうかだけで判断するのではなく、その後の長い暮らしまで考えて資金計画を立てたいものです。
住宅ローン控除という制度を知ることは大切です。
けれども、制度を使うこと以上に、制度をきちんと理解したうえで、自分たちの家庭に合った方法を選ぶことの方が、もっと大切なのではないでしょうか。
親から子へ住宅資金を貸すという方法は、そのことを家族で話し合う、一つのきっかけになるように思います。
※この記事は、2026年10月8日時点の制度（国税庁の公表資料など）に基づく一般的な説明です。
税金の取扱いは、住宅の種類、入居時期、借入条件、所得、親子間の契約内容などによって異なり、実際の適用には個別の判断が必要です。
また、税制は毎年のように改正されます。具体的な資金計画を立てる際は、最新の情報を税務署にご確認ください。
