土地更新料は不動産所得
結論から言うと、今回の更新料は「不動産所得」になります。
大家さんがアパートや駐車場の家賃を受け取るのと同じように、「不動産の貸し付けによる収入」の一つと考えられます。
毎年受け取る地代240万円と合わせて、その年の収入として申告する必要がある、ということですね。
なぜ「不動産所得」になるの？
今回の更新料は、「これまでと同じ条件で、これからも土地を貸し続けますよ」という、いわば契約期間の延長に対するお礼のようなものです。
これを例えるなら、なじみのお店で会員カードを更新するときに支払う更新料のようなイメージです。
お店との関係はこれまでと変わらず、引き続きサービスを受けられますよね。
それと同じで、土地の貸し借りの基本的な関係は変わらないので、これは事業（不動産貸付業）から得た収入、つまり「不動産所得」に分類されるのです。
「譲渡所得」になる特別なケースとは？
では、「譲渡所得」とは何でしょうか？
これは、更新料が「単なる契約更新のお礼」のレベルを超えて、「土地の価値が大きく変わるような、特別な契約変更」の対価として支払われる場合の話です。
例えば、こんなケースを想像してみてください。
これまでは、土地を借りている人が個人の小さな木造住宅を建てて住んでいました。
ところが、今回の更新を機に、「この土地に頑丈な鉄筋コンクリートの大きな商業ビルを建てたい」と申し出てきたとします。
こうなると、土地の使い方がこれまでとは全く変わり、地主さんにとっても、土地の価値が大きく上がったのと同じような意味合いを持ちます。
これはもう単なる契約更新ではなく、土地の権利の一部を「売った（譲渡した）」のに近いと考えられるのです。
このように、契約の内容がガラリと変わるような特別な場合の更新料は、不動産を売却したときと同じ「譲渡所得」という別の種類の収入として扱われることがある、ということです。
まとめ
ご質問のケースでは、特に土地の使い方を変えるといった特別な事情がない限り、受け取った更新料480万円は、毎年の地代と同じ「不動産所得」として考えて大丈夫です。
更新契約を結んだ年の収入として、きちんと申告しましょう。
